ASPECTOS PRÁCTICOS antes de acudir a los Tribunales por VICIOS CONSTRUCTIVOS

Hay tres cuestiones a tener muy en cuenta, tanto por parte de Comunidades de Propietarios como de los Administradores de las mismas, para evitar dificultades posteriores en la reclamación judicial por vicios constructivos a los distintos intervinientes en la edificación del inmueble litigioso, que demasiado a menudo se pasan por alto, teniendo como consecuencia una serie de problemas en la reclamación judicial (fundamentalmente relacionados con la caducidad del plazo de garantía y la prescripción de las acciones para reclamar), que podrían fácilmente evitarse. Es por ello que voy a intentar aclararlas. En concreto se trata de las siguientes: 1.- De cómo hacer los requerimientos (a los diferentes intervinientes en el proceso de la edificación) para subsanar vicios constructivos antes de acudir a los Tribunales; 2.- De cómo y cuándo ha de ser el informe técnico que hable de ellos; y 3.- De cómo han de ser las actas de las juntas de las Comunidades de Propietarios en las que se traten tales temas.

A modo de introducción y muy brevemente, en líneas gnerales, diremos que la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), aplicable, según su Disposición Transitoria Primera, a aquellos edificios cuya licencia de edificación se haya solicitado con posterioridad al 26 de mayo de 2000 -fecha de entrada en vigor de la Ley-, diferencia entre tres tipos de vicios constructivos: a) los de terminación y acabado, b) los de habitabilidad, y c) los estructurales. Sobre cada uno de ellos establece un plazo de garantía (1 año, 3 años y 10 años respectivamente) durante los que, si aparecen, responderán de ellos los intervinientes en el proceso constructivo frente a los propietarios del edificio (dichos plazos se cuentan desde la entrega del edificio terminado). Y a su vez, establece el plazo de dos años para reclamar a los responsables por los mismos desde que éstos se verifiquen. El primero de los plazos (el de garantía; ya sean 1, 3 ó 10 años), no se puede interrumpir. El segundo de ellos (el de la reclamación de dos años) se puede interrumpir mediante cualquier acto (generalmente un requerimiento fehaciente) del que se desprenda que se está reclamando a quien corresponda (generalmente a todos los intervinientes en la edificación del inmueble). 
Sentado esto, pasamos a tratar los tres «cómos» iniciales:
1.- Los requerimientos deberán hacerse una vez concretados todos los vicios, hacia el final del plazo de garantía para su aparición (si es mucho antes, mejor no concretarlos expresamente, pues luego pueden surgir otros que podrán completarse sin tener que demandar dos veces) y antes de los dos años desde su aparición, tanto a promotor como a constructor, como a arquitecto, como a aparejador. De no hacerse a todos, nos alegarán prescripción respecto a quien no se le haya interrumpido el plazo de prescripción de la acción.
2.- El Informe pericial sobre ellos -los vicios- (constatando claramente su existencia con detalle -de todos y cada uno, y con comprobación de todos y cada uno; no vale decir «la vivienda 5 no la he visitado, pero hay los mismos que en la 4»-, indicando la manera adecuada de subsanarlos y valorando económicamente dicha solución), con independencia del momento en que se emita, deberá dejar claro que los vicios aparecieron dentro de los plazos establecidos por la LOE.
Y 3.- Las actas de la Comunidad de Propietarios que traten de estos temas, habrán de ser coherentes con los plazos antedichos, y deberán dejar claro que la comunidad acuerda reclamar y faculta a su presidente para ello.

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