UN VIEJO ARTÍCULO NO OLVIDADO POR ALGUNOS

Hace hoy diez años, escribí un breve artículo relativo a un «pequeño» problema de gestión urbanística que se suscitaba en más de un caso en la Comunidad Valenciana (y hoy me consta que fuera de la Comunidad Valenciana también). El mismo fue publicado en el número 4 de la Revista Internauta de Práctica Jurídica del 2000 (RIPJ) y, al cabo de los años, raro ha sido el mes en que alguien no se ha puesto en contacto comigo para comentarlo. Últimamente, estoy recibiendo solicitudes para facilitar personalmente el referido artículo pues, al parecer, si bien sale en los buscadores, el enlace que lleva al texto completo del mismo no funciona. Ese es el motivo por el cual, con permiso de la citada revista, pego en este blog, sin más, tal y como fue redactado en su momento, el referido artículo que decía literalmente así:

EL PROBLEMA DE LA RECEPCIÓN DE LAS URBANIZACIONES POR LOS CORRESPONDIENTES AYUNTAMIENTOS EN LA COMUNIDAD VALENCIANA

Sin tratar de realizar un tratado doctrinal sobre el tema que en este artículo planteo, sino más bien trazar un ligero bosquejo sobre la problemática que comúnmente se origina en torno a la recepción de las obras de urbanización tras la ejecución del correspondiente planeamiento urbanístico o parte de él por un agente urbanizador, mediante el presente no pretendo más que animar a especialistas en esta materia a que compartan su sabiduría jurídica, a través de esta revista, con quienes nos hemos topado con este tipo de cuestiones. Espero, no obstante, mas adelante poder ofrecer en estas páginas un estudio serio y pormenorizado de la cuestión que aquí expongo, en la justa medida del aprovisionamiento de documentación, y espero que jurisprudencia, que estoy tratando de conseguir.
Tras enfrentarme por vez primera con dicha problemática (la cual surge con motivo de la diferencia entre la teoría y la práctica, es decir, la diferencia entre lo que -conforme la Ley, parcamente, previene- debería suceder y lo que realmente ocurre de forma habitual -esto último, desgraciadamente, en más ocasiones de las que sería deseable, sobre todo en urbanizaciones alejadas de los cascos urbanos municipales-), he podido comprobar que lo que en un principio me pareció un caso aislado, se viene repitiendo en multitud de municipios y urbanizaciones de nuestra Comunidad Valenciana.
Para tener más clara la problemática que planteamos, resumiremos de forma esquemática lo que “debería ser” y lo que “es” en la práctica:

El esquema lógico de cómo debería ser el proceso de recepción -a la luz de la escasa regulación normativa-, siguiendo el cual no se originarían los referidos problemas, es el siguiente:

1er acto: El agente urbanizador, en ejecución de un determinado planeamiento urbanístico de mayor o menor ámbito, realiza, a parte de las correspondientes viviendas (normalmente) u otras obras destinadas a particulares –respecto de lo que aquél realmente va a obtener la plusvalía económica o beneficio empresarial-, una serie de obras de urbanización de carácter público (dotaciones, viales, zonas verdes, jardines, redes de alcantarillado, conducciones de agua, alumbrado público, etc.) que viene obligado a realizar según normativa urbanística y planeamiento que le afecte, respecto las cuales cederá y hará entrega al correspondiente Ayuntamiento a la finalización de las mismas, momento hasta el cual aquél es responsable de ellas.

2º acto: El respectivo Ayuntamiento, tras la entrega de las precitadas obras, las recibe y a partir de dicho momento se responsabiliza de su conservación (de conformidad con lo dispuesto por el Artículo 79.1 de la Ley 6/1994 de 15 de noviembre Reguladora de la Actividad Urbanística), asumiendo al mismo tiempo los servicios que obligatoriamente tienen que prestar todos los municipios dependiendo de su magnitud poblacional (Artículo 26.1 de la Ley 7/1985 de 2 de abril Reguladora de las Bases de Régimen Local).

El esquema ilógico de lo que suele ocurrir es el siguiente:

1er. Acto: El Agente urbanizador, contraviniendo -preferimos creer que sin saberlo- lo que previene la normativa sobre la materia, va trasladando (ya sea vía escrituras de compraventa, vía estatutos de urbanización, etc.) su responsabilidad de conservación y servicios, con respecto a las precitadas dotaciones públicas, a los diferentes particulares que van adquiriendo viviendas, parcelas u otras obras de carácter privado en el ámbito de la urbanización en cuestión.

2º acto:

– Posibilidad 1ª: – El Agente Urbanizador no ofrece en su momento (según los plazos establecidos por el planeamiento correspondiente), y por lo tanto no entrega la urbanización al Ayuntamiento, con lo cual los particulares adquirentes a quienes se les han ido trasladando las cargas de las dotaciones públicas, acaban sufragando unos gastos que en modo alguno les corresponden.
Problema: ¿Quién obliga al Urbanizador a ofrecer o entregar al Ayuntamiento en su momento?
El agente urbanizador no tiene suele tener ningún interés en formalizar la entrega, sobre todo si, como suele ser habitual, no ha ejecutado las citadas obras con las condiciones y calidades que establece el planeamiento que regula la urbanización en cuestión, puesto que si ello es así, al hacer entrega de las mismas, el Ayuntamiento le va a exigir que subsane dichas obras o haga lo no ejecutado y ello le supondrá desembolsar importantes cantidades de dinero.
El Ayuntamiento tampoco pone mucho empeño en obligar a aquél a realizar la referida entrega puesto que, en primer lugar no está prevenido normativamente modo alguno de obligar a ello, y en segundo lugar no le conviene económicamente que se produzca dicha entrega porque, a partir de tal acto, éste asume unos costes que hasta el momento no tenía, con lo que habrá de revisar los presupuestos municipales –por lo general, deficitarios-.

– Posibilidad 2ª: – Que, pese al ofrecimiento o entrega de la Urbanización, por parte del Agente urbanizador, al Ayuntamiento correspondiente, éste sigue actuando como si no lo hubiere recibido sin hacerse cargo automáticamente de las responsabilidades que le son inherentes desde el momento de la recepción.
Problema: ¿Quién compele al Ayuntamiento a asumir sus obligaciones?
El agente urbanizador ya ha cumplido con sus obligaciones (ejecutar y entregar), y puesto que el hecho de que el Ayuntamiento asuma o no efectivamente sus compromisos obligacionales no le afecta al haber trasladado a los particulares con anterioridad la asunción de los mismos, aquél dudosamente pondrá algún interés en defender los intereses de terceros, máxime cuando dicha defensa supondría invertir sumas importantes en un asesoramiento y defensa legal que a la postre no le benefician.
El Ayuntamiento obviamente no se compele de oficio a sí mismo a asumir sus obligaciones, entre otras cosas porque no se ve amenazado por nadie para el caso de no llevar a cabo dicha efectividad receptiva.

Se da la paradoja de que, pese a ser los particulares quienes están responsabilizándose de unos gastos que no les corresponden y sufrir la no-prestación de los servicios municipales mínimos de los que deberían disfrutar, ya sea como consecuencia del supuesto de la posibilidad primera o de la segunda de ellas, sin embargo los respectivos Ayuntamientos sí que les cobran los impuestos municipales como al resto de los ciudadanos del municipio
¿Quién corrige esta injusta arbitrariedad?. Algo falla en el sistema…
Me temo que hasta que no se reglamente con detalle el traspaso del que venimos tratando, tendrán que ser los particulares o terceros, adquirentes de viviendas o parcelas, quienes tengan que impulsar por sus propios medios el que cada uno (tanto Urbanizador como Ayuntamiento) cumpla con sus compromisos legales. Y entendemos que, en principio, no existe inconveniente en reclamar a quien corresponda (ya Agente Urbanizador, ya Ayuntamiento) la oportuna indemnización por los daños y perjuicios sufridos como consecuencia de los gastos indebidamente soportados por aquellos.

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Normativa citada:

Artículo 79 de la Ley 6/1994 de 15 de noviembre Reguladora de la Actividad Urbanística:
1. La conservación de las obras públicas municipales es responsabilidad del Ayuntamiento desde su recepción definitiva, siendo antes del urbanizador. Carecerá de validez todo pacto o disposición que pretenda trasladar esa competencia a personas privadas o asociaciones de propietarios sin colaboración o control público o sin condiciones o por tiempo indeterminado. Los administrados no podrán ser obligados por mandato de la Administración a integrarse en esas asociaciones.
2. Las obras de urbanización, realizadas por un urbanizador competente y ubicadas en dominio público, se entenderán aceptadas provisionalmente a los tres meses desde su ofrecimiento formal al Ayuntamiento sin respuesta administrativa expresa. A los nueve meses desde la aceptación provisional, esta devendrá definitiva, pasando los gastos de conservación a cargo de la Administración, salvo que esta reclame la reparación de vicios. La aceptación definitiva se entiende sin perjuicio de las acciones, incluso civiles, que asistan a la Administración o a los administrados, por daños derivados de vicio oculto.”

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Artículo 26.1 de la Ley 7/1985 de 2 de abril Reguladora de las Bases de Régimen Local:
Los Municipios por sí o asociados deberán prestar, en todo caso, los servicios siguientes:
a) En todos los Municipios:
Alumbrado público, cementerio, recogida de residuos, limpieza viaria, abastecimiento domiciliario de agua potable, alcantarillado, acceso a los núcleos de población, pavimentación de las vías públicas y control de alimentos y bebidas.
b) En los Municipios con población superior a 5.000 habitantes, además:
Parque público, biblioteca pública, mercado y tratamiento de residuos.
c) En los Municipios con población superior a 20.000 habitantes, además:
Protección civil, prestación de servicios sociales, prevención y extinción de incendios e instalaciones deportivas de uso público.
d) En los Municipios con población superior a 50.000 habitantes, además:
Transporte colectivo urbano de viajeros y protección del medio ambiente.”

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