EFECTOS DE LA CRISIS que habrá que sopesar frente a los VICIOS CONSTRUCTIVOS y/o incumplimientos contractuales masivos consecuencia de ella.

Nadie puede negar que la crisis económica ha afectado de manera especial al sector de la vivienda en todas sus vertientes. Lo que antes era anecdótico porque a veces ocurría -pocas-, ahora ocurre por doquier. No me refiero sólo a los incumplimientos contractuales, más comunes ahora debido a la delicadísima situación de multitud de inmobiliarias, promotoras, constructoras y subcontratistas que les dificulta cumplir fielmente con sus compromisos contractuales, sino también a los vicios constructivos, que si bien es cierto que siempre han existido, ahora -por tal motivo- quizá más, pues se han acabado deprisa y corriendo muchas promociones, ya sea para cumplir los plazos, ya para hacer caja, o ambas cosas a la vez. No invento nada que no hayan comprobado mis propios ojos si cito ejemplos reales como el caso de un edificio que cuando es ocupado por sus recientes propietarios descubren que la mitad de las viviendas no tienen conectados los sanitarios a las bajantes de aguas negras, o el de otro edificio, con pre instalación de calefacción en la memoria de calidades, en el que cuando los nuevos moradores ponen los radiadores y no funcionan, el fontanero de turno descubre que los tubos que salen de las paredes están simplemente incrustados en ellas, pero sin conexión a nada que no sea el yeso del tabique, o ese otro inmueble en el que las cazoletas de evacuación de aguas pluviales de la cubierta del edificio estaban simplemente pegadas al suelo con silicona, pero sin conexión alguna a la bajante correspondiente… En fin, ejemplos hay para todos los gustos. Los citados son los más evidentes, pero hay otros que no se evidencian tan fácilmente (malas praxis que acabarán con grietas de todo tipo, defectos de impermeabilización que acabarán en filtraciones insoportables, etc.).
Hasta aquí, en principio, nada nuevo. Todo es reclamable y, en principio susceptible de conseguir judicialmente que alguien se responsabilice de ello. Sin embargo, las nuevas situaciones que se producen en la práctica añaden nuevas dificultades a esta última posibilidad. Me explico… Por un lado -a diferencia de lo que ocurría antes- muchas promociones de viviendas no se venden al momento de su terminación (hay edificios enteros o gran parte de ellos sin vender que acabarán vendiéndose no se sabe después de cuanto tiempo). Por otro lado, muchas promotoras han desaparecido ya sea fáctica o legalmente, y sus viviendas (acabadas o semi-acabadas) han ido a parar a bancos o acreedores.
Si tenemos en cuenta que la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) establece en su artículo 17 los plazos, contados desde la recepción de la obra, en los que responden las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación:
diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio,
tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, y
un año, de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras,
y además tenemos en cuenta que dicha Ley en su artículo 18 establece que «las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual», enseguida nos daremos cuenta de que ese ínterin de tiempo «muerto» que antes no se solía dar y ahora sí, es importantísimo para la posibilidad de reclamar con garantías de éxito.
Ello obligará a los nuevos propietarios a moverse rápido pues, entre pitos y flautas, los tres años (1+2) para reclamar a todos los intervinientes (promotora, constructora, técnicos -arquitecto, aparejador, etc.-) por defectos de terminación o acabado, o los cinco años (3+2) para reclamar a todos los intervinientes por vicios de requisitos de habitabilidad, ya habrán transcurrido, quedándoles únicamente la posibilidad de reclamar por incumplimiento contractual a la promotora, que igual ya ni existe.
Por si fuera poco lo dicho, también hay muchas promociones ya terminadas, con propietarios finales habitando en ellas que, habiendo detectado graves problemas, se encuentran con la imposibilidad de aprobar en junta el acuerdo de ejercitar acciones legales con motivo de que la promotora (quien no pudo vender todos los inmuebles) aún conserva pisos que representan más del 50% de las cuotas de participación y siempre vota en contra de iniciar cualquier tipo de acción legal. Ante ello, los propietarios finales en minoría tienen que sufragar a su costa la reclamación en beneficio de toda la comunidad.

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